杀死最后一个华强北？

华强北的零售大业可以追溯到 23 年前，万科投建的全国首家仓储式平价超市万佳百货在华联发大厦一楼开业。临春节生意太好，王石也去超市里帮忙收银装袋。那时所谓电子第一街还没形成气候，去华强北必逛的地方是万佳百货。

跟想象不同，十几年前开始的电子数码的大爆发，并没把综合零售赶出这个区域。紫荆城、茂业百货、女人世界、顺电家居广场等综合零售渐次入驻。 2003 年第 1 期的面积就达到 5 万平方米的茂业百货，在 21 世纪初单店的年销售额超过 20 亿元人民币。

但随着传统电子配件商业式微，这种多种商业业态组合显得愈发诡异，相互之间差距拉开很大，我们甚至很难将元配件批发、综合购物中心与一站式珠宝展示交易中心放在同一购物链条上。

从现在的数据来看，商业功能在完成区域功能多样性时，本身也在演绎多样性，但这种多样性还没有生出一个有序的平衡体系。并不宽广的1. 45 平方公里内，已经出现发展不均的情况，直接体现在业态之间人气的巨大差距上。

九方购物中心里充满了年轻人，一楼奈雪の茶队伍排得熙熙攘攘，相连的世纪汇商家们却经营堪忧甚至跑到运营方楼下请愿;曾经人挤人的华强北步行街如今显得太过宽阔，数码商场的空铺率一直没救回来;或许是因为珠宝本来就不是个热闹的生意，华强珠宝世界里也十分冷清。

星巴克的高度青睐一定程度上体现出这家商业选址模板对华强北区域人气的认可，但所有站点在休闲娱乐活跃度这项指标上都表现得不温不火，也是活力不够高的一个证明，这让我们不由得对多元业态是否真的可以共生共荣产生怀疑。

商务和交通功能也开始刷存在感

对于华强北这样一个商业出尽风头的城市区域，其余城市功能都属于围绕它匹配的次要功能。

先看商务功能。华强北并非典型的商务区，区域内公司人聚集最密集的站点是华强北站-华强路站，公司人数量不及CBD市民中心站的1/5，即使跟老街相比，也只到一半。或许是由于我们的商务指标选取原因，一米柜台就能开业的数码公司与正在被华强北十分重视的创新创业公司，可能都会逃出指标监测范围。

当下，商务功能这一项正在被更多地提起。尽管商业见强，华强北还是能讲不少创新创业的故事。 1998 年的马化腾在赛格科技园二栋东的一个办公室内，一边给地方政府写黄页赚钱一边把QQ养大。只是，我们更熟悉的华强北创业是一大波围绕着电子产品柜台的造富故事，一米柜台后面是一条完整的电子产业链，从珠三角的某个工厂一直连到物流末端。

现在的创业故事又升级了——建起创客中心，要做硬件硅谷。要做这事儿全靠过去几十年创业的积累，比如电子柜台背后的产业链可以提供“智能硬件生态系统”，比如山寨手机公司可以提供“创客”，再比如腾讯可以投资重点扶持硬件创业公司。

除了商务，华强北交通功能的存在感也越来越强。封街修地铁引起商户们强烈不满可能是一个主要的原因，更重要的还是，被地铁改造的华强北，向下挖掘空间能为商业发展提供更多可能。

居住指标大概是华强北指标中最不显眼但也最不会被改造的，区域内的居住功能主要集中在燕南与科学馆两个站附近。这块居住区处在大剧院与华强北之间，实际上是两个中心的居住辅助区。与华强北紧密相连，保证了居住便利度。

重塑华强北气质，需要时间

我们在上面将华强北的各项指标得分拆为两部分进行分析，其实已经可以回答“华强北真的死了吗”这个问题。

重新将 14 项指标合起来之后，再来具体感受下华强北的气质。

正如前面提到，华强北仍具备活力型城市区域基本品质：多样性。但是这些多样的功能内部暂时失去了稳定的运行秩序，表现在数据上就是，商业等级已经拔高，但消费力仍停留在较低的水平;各项功能规模都庞大，但能凸显该区域对年轻城市人吸引力的休闲娱乐活跃度一项表现并不好。

城市更新可能是造成气质分裂的主要原因。华强北在稳住原有电子商业优势的基础上，进一步强化零售与创新，希望以此来找到新的增长点，曾经很好地支撑“中国电子第一街”运行的复杂系统，需要重新适应达到新的平衡。这需要时间，当然也可能会重组失败。

华强北style并非个例，我们将深圳地铁站点辐射区中特征相似的归到一起，发现与华强北站特征最为相似的是老街站，同是正在进行城市更新的老兄弟。获得这一发现的前提是，我们用海量数据完成了对深圳 165 个站点辐射区的考察，每个站点都生成了 14 项指标，华强北是其中一个研究样本。

（编辑：济源站长网）

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