互联网公司北京买楼史：逐渐形成中关村、后厂村、望京三大板块

位于北京市西北角东北旺的中关村软件园也被称作“后厂村”，这个面积2.6平方公里，被称为“中国单位经济产出和智力密度最高的地方”在2015年又迎来了从五道口搬来的网易，2016年，在中关村扎根20年的新浪也从海淀黄庄迁来。一批中国互联网产业的巨头，陆续搬迁到这里。

不断搬家几乎是所有互联网公司成长发展的必经之路。

快手创始人宿华打过一个有趣的比喻，早期的快手就像一个游牧民族，以五道口为圆心，每隔一两年都会将办公区扩张至新地方。

2015年，快手从华清嘉园的一套三居室中迁入200米外的清华科技园B座，那时的快手虽然日活破千万，但是员工仅有20多人。短短三年间，快手的办公区扩散到了五道口3公里范围内的同方科技广场、文津国际酒店等多个大厦，不同办公区之间得用班车相连。2019年初，快手终结了“游牧”办公，带着数千名员工从“宇宙中心”五道口，迁往后厂村的联想北研园区，与百度比邻而居。

新的快手总部有一个完整的园区，占地6万平方米，包括7栋办公楼和超过6500个工位。在此之前，新浪、联想、滴滴、网易等就已经密集地驻扎在后厂村路南面。

官方资料显示，截至2019年底，中关村软件园内集聚了联想（全球）总部、百度、腾讯（北京）总部、新浪总部、滴滴总部、亚信科技、科大讯飞（北京）总部、华胜天成、文思海辉、博彦科技、软通动力、中科大洋、启明星辰、中核能源、广联达、IBM等700多家国内外知名IT企业总部和全球研发中心，总部经济达80%以上，在园从业人员达9.45万人，总产值2870亿元。

仲量联行华北区研究部总监米阳告诉记者，中关村的互联网企业选择向后厂村扩张一方面是出于地理因素上的考虑，这些企业位于中关村区域的写字楼仍在使用，比如放置一些企业的前台部门。后厂村对中关村无论是交通还是政策的联动性都比较强。

另一方面，区政府出于税收等因素考虑也会希望将企业留在海淀区内，会批一些产业园区的地给企业用于自建。一位业内人士也向经济观察报透露，为了扶持互联网公司发展，政府在后厂村建设产业园就是意图把此前分布在中关村各个角落的腾讯、网易、新浪等公司集中起来。为了吸引这些互联网巨头的进驻，政府也会在落户指标和土地价格上给予企业一些优惠。

后起之秀

除了后厂村，位于四环边东北角的望京也承接了众多互联网企业。望京地区位于北四环和东北五环之间，曾经被称为“睡城”的望京在2000年前后，迎来了大批入华的跨国通讯公司，包括三星、LG 、爱立信、摩托罗拉等公司纷纷在望京建立独栋大厦。

老牌通讯企业的退出不仅留下了租赁面积，还留下了大量的高科技人才。2014年，随着新地标望京 SOHO 建成，望京开始吸引大批刚拿到 A、B 轮融资的公司入驻，外企的印迹淡去，转而被互联网取代。在望京SOHO的3栋大厦里，挤满了几百家大大小小的与互联网相关的创业公司。

SOHO中国创始人潘石屹在望京SOHO交付时说，望京SOHO中90%的企业都是互联网企业。

除了互联网公司扎堆，那时的望京被称为“O2O宇宙中心”，“选址中国”的总裁陈雪源记得很清楚，那两年流传的一句话是“有哪个app没在望京SOHO进行过路演，就像没面市一样”。

著名的“扫码一条街”也诞生在望京。2015年左右，位于望京SOHO 2号楼与合生麒麟社之间一条100米左右的街道挤满了地推的摊位，路过的人通过扫码注册账号便可获得一些纸巾，肥皂花之类的小礼品。那时的“扫码一条街”人头攒动，地推摊位众多。

一位在望京地区从事写字楼租赁多年的中介向经济观察报描绘了那两年的场景：望京的写字楼就没空过，一批批拿到融资的企业入驻，租下1000到2000平方米的办公面积，有可能很快因为租金链断裂或经营不善搬走。

虽然望京的企业不断更新迭代，O2O的热潮也逐渐褪去，但仍有一些企业屹立不倒。这其中就包括从中关村搬来的美团，以及在2015-2016年买下两栋办公楼的阿里巴巴。

2016年，阿里斥资16.8亿元购买下望京绿地中心A座，次年又买下了坤泰嘉瑞中心，两栋楼均位于望京。在此之前，阿里巴巴分别在北京的通惠国际、环球金融中心、万网大厦等多处办公。其中，通惠国际和环球金融中心均位于国贸CBD核心地带，万网大厦则位于西二环和三环之间。

2015-2016年，阿里巴巴带着上万名阿里员连同阿里巴巴旗下的UC、优酷、阿里健康、阿里影业、高德地图等分布在不同办公楼的业务也一同迁入了望京。

除了购买楼宇，阿里在望京一直在以租赁的形式扩张办公面积。戴德梁行报告显示，2017年，阿里巴巴在紧邻着望京绿地中心和昆泰嘉瑞中心的金辉大厦新租下了2.6万平方米的办公面积。今年8月，资产管理公司木棉中国称，阿里已入住金辉KASCO。虽然阿里本身就在金辉大厦有办公区，但木棉中国管理的是金辉大厦低楼层的办公区域，入住木棉项目，说明阿里又扩租了。

快速扩张，是移动互联时代创业公司的共同特点，而美团网是其中的典型代表。美团2014年底员工人数为8000人，到了2015年底，员工人数已经超过2万人。虽然美团未购置物业，但其租赁的办公地分散在恒电大厦、科创大厦、到旁边的奔驰大厦、施耐德大楼等多处写字楼，面积超过30万平方米。

与阿里青睐的甲级写字楼不同的是，从美团在望京租赁的办公楼如众运大厦、望京科技园、启明大厦、数码港大厦等看，美团更倾向于租赁租金相对便宜的产业园或者乙级写字楼，这也是众多成长型互联网企业的特点。

一名负责望京区域写字楼出租的中介告诉经济观察报，像金辉大厦、绿地中国锦等写字楼的报价均在10元/天/平方米以上，而望京科技园租金在6元/天/平方米。像美团这种大企业，议价能力强，拿到的价格还要更低。该名中介还向经济观察报表示，望京地区写字楼品质不错，租金也相对较低，这几年吸引了大量的成长型互联网企业前来。

戴德梁行的数据显示，近八年来，望京/酒仙桥地区的租金除了在2018年达到过325元/月/平方米，其余几年均低于300元/月/平方米，近三年，该地区租金比中关村均低了100元/月/平方米。

但同样的问题也摆在望京的企业们面前：需要扩张时找不到合适的地方。闫寒告诉记者，望京区域只剩下一些零散的区域可供租赁，5000平方米以上可供租赁的甲级写字楼已经很少，整栋2万-3万平方米的租赁面积则基本找不到，所以企业做大后为了扩大规模只能去其他区域。

经济观察报注意到，望京区域的空置率从2017年的35%降至2019年的11%，同时，2019年和2020年前三季度的供应量均为零。

闫寒告诉经济观察报，“这和望京的历史有关，望京区域最早以住宅开发为主，所以整个区域真正好的甲级写字楼不多，再加上很多办公楼都被散售掉了，所以望京地区基本上没有整栋的甲级写字楼可以售卖。”

仍在扩张

就在不久前，美团继今年第一季度在来广营的太极产业园扩租了1.4万平方米后，又在来广营区域的融新科技大厦新租了3万平方米的办公楼。

（编辑：济源站长网）

【声明】本站内容均来自网络，其相关言论仅代表作者个人观点，不代表本站立场。若无意侵犯到您的权利，请及时与联系站长删除相关内容!