互联网公司北京买楼史：逐渐形成中关村、后厂村、望京三大板块

11月2日，字节跳动一个数千人规模的团队入驻了北京海淀区北三环方恒时尚中心正式开启办公。这是字节跳动2019年斥资50亿元收购的首个自有产权办公楼。而与之仅一三环相隔，在2018年就传出被字节跳动以90亿元收购的中坤广场至今却仍未有动静。

一位业内人士向经济观察报透露，中坤广场因为自身债务和产权分散在不同商户手上等问题，使得这笔交易目前仍处在悬而未决的状态。

字节跳动意图收购的中坤广场建筑面积为43万平方米。收购大面积的办公楼的背后是不断扩张带来的需求，目前，字节跳动在北京共有33处办公地点，其中有29处位于海淀区。除总部设立在中航广场外，办公区还分散在知春路沿线、中关村、五道口等。经济观察报了解到，仅2018、2019年两年时间，字节跳动就租了将近20万平方米的面积。

而字节跳动对工位的需求还在不断增长，日前，字节跳动方面称在年底前再开放1万个工作岗位，届时，字节跳动的员工总数将突破10万人。

其实，张一鸣2012年在中关村创立了字节跳动的8年来，从锦秋家园到盈都大厦，再到中航广场、中国卫星大厦，字节跳动从未离开过中关村。

但在中关村寻找办公楼却越来越难。一位熟悉北京写字楼市场的人士介绍，在中关村商圈，想要租赁2000-3000平方米的面积没有问题，1万平方米的也还可以，但要找5万平方米，没有。在这种情况下，外溢不可避免。

近10年来，不断有驻扎在中关村的企业去到后厂村与望京寻求更大的办公面积。北京互联网企业格局逐渐形成了中关村、后厂村、望京三大板块，京东则在大兴亦庄遥遥相望。

而对互联网产业来说，格局变动仍在不断发生。2019年，盘踞望京的阿里巴巴新北京总部在来广营东路地区的中关村朝阳园北扩区正式奠基。今年的第一季度，美团也向来广营地区持续扩租。

2019年，位于海淀区知春路，历史超过20年的老牌五星级翠宫饭店旧貌换新颜，挂上了“京东科技大厦”的名牌，这又被业内看作是互联网企业“重返”中关村的例证。

多年来的物业变迁，不仅徐徐展开了一幅互联网企业在北京落地生根、开支散叶的发展衍变图景，从企业自身角度看，这种企业自用物业资产的购买、租赁和处置，实际也是一门专业，名为Corporate Real Estate，简称CRE，杜邦、通用汽车等全球化企业皆有此专业部门设置。对中国绝大多数企业来说，这还是一个崭新的概念，虽然与商业地产的英文Commercial Real Estate缩写相同，但不同的是，它与企业管理密切相关，特别是对那些快速扩张、有规模化需求的企业如中国今日的互联网企业来说，这也是一门功课。

“扎堆”中关村

2005年的一天，从深圳腾讯总部来的两个年轻人来到了时任中关村管委会委员赵慕兰的办公室，说腾讯要在北京寻找办公楼，想了解一些写字楼出租的信息。

一个礼拜后再见，他们兴奋地告诉赵慕兰，一个礼拜内就找到了位于中关村西区的银科大厦，并招募了300名员工，准备进驻开始办公了。他们告诉赵慕兰，这在深圳是不可想象的，一个星期绝对招不到300名员工。

中关村众多的研究所和高校为招募人才提供了极大的便利。实际上，中关村密集的人才与智力资源在改革开放初期就为互联网的萌发奠定了基础。

改革开放初期，一批科研人员突破科研体制机制束缚，“下海”创办民营高科技企业，中关村的智力资源在白颐路（今中关村大街）上得以迸发，企业数量以每年增加数十家甚至上百家的速度增长，终于在20世纪80年代中期形成了“中关村电子一条街”。其中以“两通四海”最为知名，四通公司后来通过投资新浪延续了下来，而由中国科学院计算所高级工程师柳传志创办的中国科学院计算技术研究所新技术发展公司，也成为了联想集团的前身。

20世纪90年代，随着大批海归回归，中关村的大学纷纷办起了大学创业园和留学生创业园。1996年，刚刚进入而立之年的张朝阳从美国学成归来，在北京创办了爱特信公司，后更名为搜狐公司。在张朝阳的领导下，搜狐历经四次融资，于2000年7月12日在美国纳斯达克成功挂牌上市，当年，搜狐与新浪的成功，使得越来越多中关村创业者们效仿其模式成立新的互联网公司。

仅2000年春天，中关村诞生的149家新公司中就有50家在做互联网。这其中就有赶集网创始人杨浩勇和百度创始人李彦宏，2001年初，百度“七剑客”李彦宏、徐勇、刘建国、郭眈、雷鸣、王啸和崔姗姗聚集在中关村北大资源楼，举办第一次员工会议。半年内，百度中文搜索技术正式诞生。

互联网产业成为中关村最具有活力的部分，随着中关村技术，人才，风险投资都日趋成熟，也有越来越多的互联网企业选择驻扎中关村。

过去十年间，从华清嘉园起步，从五道口出发，孕育了诸多知名互联网公司，比如美团的王兴、快手的宿华、字节跳动的张一鸣等都曾在华清嘉园的民居中留下身影。

企业扎堆与高速发展使得中关村变得拥挤不堪，中关村陷入“一楼难觅”的状态。赵慕兰告诉经济观察报，当时有一家互联网企业家因为公司的扩张在3年内搬了7次家，从一间房变成了四层楼，但可选择的地方也非常有限。

戴德梁行数据显示，2010-2011年空置率降至1%以下，基本属于满租状态。戴德梁行华北研究部的魏东介绍，中关村区域优质写字楼项目稀少，租金在2018年底达到400元/月/平方米，较三年前已攀升36%，而空置率则多年以来维持在极低的状态，2018年底的空置率更低至0.3%。

高力国际大宗交易部的负责人闫寒分析，中关村可售写字楼资源实际上非常少有其历史原因，“中关村最早的开发商是海淀区国资委的企业，所以很多楼都卖给了北京的一些国企。而国企很少会进行楼宇出售，这就使得中关村可供交易的写字楼很少。”

一路向北

拥挤的中关村使得有扩张需求的互联网巨头们纷纷北上。2009年，在中关村流连多年的百度率先动身，结束了在普天大厦、理想大厦、第三极大厦等多幢写字楼分散办公的状态，一路北上，从北三环外搬到了北五环外的上地科技园区的新总部“搜索框”大厦，大厦面积达9万平方米，足以容纳百度7000多名员工。

但百度飞速发展的日子里，员工规模迅速膨胀，“搜索框”大厦很快人满为患，上地周围的鹏寰大厦、奎科大厦、首创空间大厦都留下过百度的痕迹。

2013年、2014年，百度员工数同比增长分别达到52%、47%。2012年，员工数量只有2万出头，2014年就翻了一倍多。也正是在这一年，百度科技园在“搜索框”大厦向西3公里的中关村软件园二期里落成，百度科技园区里有5幢大楼，占地约7万多平方米。

（编辑：济源站长网）

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